Рубрика: Обзоры

Инвестиционный фокус: тенденции и тренды зарубежных рынков коммерческой недвижимости

Инвестиционный фокус: тенденции и тренды зарубежных рынков коммерческой недвижимости

В последнее время инвесторы все чаще выбирают «альтернативу» – активы, появившиеся благодаря различным социальным трендам. Один из которых, а именно коллективный труд, приводит к появлению массы городских общественных пространств, объединяющих под одной крышей представителей творческих профессий и бизнеса. О таких коммерческих объектах 2017 года и неожиданной волне их популярности рассказывается в данной статье.

О перспективных направлениях для инвестиций в жилую недвижимость 2017 года и выборе активов можно прочесть в материале «Инвестиционный фокус: тенденции и тренды зарубежных рынков жилья».

Коммерческая недвижимость в Европе снова бьет рекорды: за минувший год объем инвестиций в европейские коммерческие активы достиг рекордного уровня в более чем 210 млрд евро. Лидерами по итогам 2016 года стали Великобритания, Франция и Германия.

Что касается самих объектов, то в один ряд с классикой – номерами в отелях, комнатами в студенческих общежитиях и ячейками складов самообслуживания – сегодня встают «новички» — коворкинги, бизнес-кластеры и технопарки, главным объединяющим фактором которых становится принцип sharing economy (в пер. с англ. «экономика совместного потребления»).
 

Коворкинги

Коммерческая недвижимость изо всех сил старается идти в ногу со временем: новые цифровые технологии требуют более гибкого и доступного офисного пространства и способствуют появлению generation connect – поколения «подключенных», представители которого готовы работать из любой точки мира, подключенной к интернету, и сотрудничать с работодателем на своих условиях. Среди последних трендов на рынке недвижимости особенно выделяются коммерческие объекты, не привязанные к определенной стране или региону, — коворкинговые пространства. Подобные объекты, которые еще именуют «офисами будущего», позволяют предпринимателям и фрилансерам работать или создавать собственный офис без необходимости покупать или арендовать его на месяц, полгода или дольше. Всего за каких-то несколько лет коворкинговые пространства распространились по всему миру и стали достоянием коммерческой недвижимости, разрушившим классический офисный рынок, примерно также, как когда-то Uber и Airbnb в сфере транспорта и путешествий.

Невероятную популярность таких активов легко объяснить: по самым скромным подсчетам, в одной только Великобритании во всех секторах экономики сегодня трудятся почти полтора миллиона фрилансеров, что примерно на 14% больше, чем в прошлом десятилетии. Кстати, согласно статистике IPSE (Association of Independent Professionals and the Self-Employed), фрилансеры Соединенного Королевства за минувший год привнесли в экономику страны чуть менее 120 млрд фунтов. Смещение офисных ориентиров происходит не только в Великобритании: к примеру, в США насчитывается более 53 млн человек, работающих удаленно, на которых приходится чуть менее 34% всей национальной рабочей силы.

По оценкам Indriksons.ru, чуть менее половины всех коворкинговых пространств приносят 100% прибыль уже в первый год, а более 70% становятся прибыльными после двух лет работы. В Нью-Йорке, который сегодня является эпицентром коворкинг-революции, удаленно работают более 4,5 млн специалистов, и коворкинги как новый класс активов успешно доказывает свою ликвидность. Предложение настолько сильно опережает спрос, что доходность подобных объектов достигает от 12 до 16% годовых. Однако следует помнить о том, что мода на коворкинги может оказаться для инвестора ловушкой: обилие предложения на рынке рискует оставить его с минимальной прибылью или даже совсем без дохода. Именно поэтому следует выбирать города второго эшелона, куда коворкинг-революция пока еще толком не добралась.
 

Креативные бизнес-кластеры

Мы живем в эпоху, когда товары и услуги, информация и технологии со всего мира доступны каждому и находятся на расстоянии одного щелчка мышки. Именно поэтому местоположение для многих компаний уже перестало быть конкурентным преимуществом. Вместо того, чтобы арендовать квадратные метры безликой офисной площади, многие предприниматели сегодня выбирают кластеры (от англ. clusters – концентрация, объединение), разделив рабочее пространство с единомышленниками. Креативные кластеры, объединяющие под одной крышей сразу несколько направлений творческих бизнес-идей, в последнее время все чаще появляются в инвестиционных портфелях. В отличие от коворкингов, временных мест для работы специалистов различных сфер, от дизайнеров интерьеров до журналистов или переводчиков, кластеры становятся неформальными офисами для мастерских или компаний-стартапов, занимающихся производством технологий или физических продуктов, будь то одежда, обувь, предметы декора или сладости. Зачастую арендаторов в рамках одного кластера объединяют общие идеи: все они являются звеньями одной производственной цепи, представляя собой многопрофильный микрохолдинг. Например, при производстве изделий из кожи под одной крышей располагается множество участников процесса — от мастеров-кожевников до производителей фурнитуры и маркетологов.

Международные творческие кластеры сегодня можно встретить практически в каждом крупном городе мира от Нью-Йорка или Лондона до Амстердама и Москвы.

На фоне повышенного спроса инвесторы присматриваются к необычным зданиям вроде недействующей готической церкви или заброшенной фабрики, которые нередко становятся основой таких креативных пространств. Есть и варианты для инвесторов со скромным бюджетом: небольшие двух-трехэтажные особняки, которые готовы делить между собой сразу несколько компаний, в среднем обойдутся гораздо дешевле уникальных исторических зданий. Правда при инвестировании в кластеры риск окажется немного выше, нежели в случае с коворкингами. На смену одним специалистам в поисках wi-fi и уютного рабочего пространства придут другие, а вот малый бизнес оказывается более уязвим, и в некоторых случаях поиск арендаторов может затянуться, ведя к простою помещений. Тем не менее при удачном раскладе инвестор может рассчитывать как минимум на 7-10% годовых.
 

Технопарки

В отличие от кластеров, технопарки объединяют в себе инновационные и научные сферы: от НИИ и учебных заведений до выставочных пространств и деловых центров. Впервые технопарки или научные парки (science parks) появились в США. Когда после Второй мировой войны Стэнфордский университет столкнулся с резким увеличением количества студентов и проблемами с финансированием, один из профессоров предложил убить сразу двух зайцев: сдавать в долговременную аренду землю, которой владел университет, высокотехнологичным компаниям и тем самым получать дополнительный доход, а компании впоследствии трудоустраивали выпускников. Сегодня под крылом каждого из европейских технопарков функционирует несколько десятков компаний. Многие из них предлагают инвесторам приобрести площади и сдавать их в аренду компаниям, специализирующимся на научных исследованиях.

Активность в отношении этих объектов демонстрируют частные акционерные компании, которые активно приобретают крупнейшие технопарки Великобритании. В портфолио активов компании BEST (Business Environments for Science and Technology Network) находятся такие объекты, как «Эдинбургский Технопол», «Хексагон Тауэр» в Манчестере, Научный парк Кента, Технологический парк «Лангстон» в Хаванте и Центр Уилтона в Тиссайде.

Несмотря на внезапную инвестиционную активность, технопарки, как и кластеры, считаются довольно рисковой инвестицией, поскольку более 80% арендаторов в научном парке составляют компании численностью менее 50 человек, а учитывая, что доходность от этого актива не способна подняться выше 8% годовых, в ближайшее время он не сможет конкурировать с классическими коммерческими активами.

Социальные тренды не остаются незамеченными и на рынке коммерческой недвижимости, где сегодня появляются новые альтернативные объекты. Среди них, пожалуй, серьезного внимания заслуживают лишь коворкинги, которые в скором времени будут способны вытеснить классические офисные пространства и стать полноправными лидерами офисного сектора. Что касается кластеров и технопарков, их будущее пока слишком туманно, а ликвидность – слишком низкая для того, чтобы идти на неоправданный риск.

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: ошибки начинающих

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: ошибки начинающих

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

О стабильной прибыли в результате успешного вложения средств мечтают многие россияне, но на деле быть инвестором оказывается не так просто. На фоне постоянно меняющихся настроений на местном рынке, падения курса рубля и нестабильной обстановки в стране россиянин старается быстрее инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить накопленные годами сбережения, зачастую выбирая зарубежные объекты и надеясь, что там, за границей, все непременно будет иначе, чем в собственном государстве. Однако, столкнувшись с этим новым миром, новоявленный инвестор окунается в него с головой и рискует, не думая о последствиях. Об основных ошибках новичков, вступивших на инвестиционный путь, и пойдет речь.


Ошибка: Поспешность и желание сэкономить, участвуя в аукционах
Решение: Неторопливый сбор информации и отказ от аукционов
Одним из важнейших аспектов инвестирования в недвижимость является правило «предупрежден — значит вооружен». Эмоциональные покупки, которые часто характерны для новичков в мире инвестиций, как правило, к добру не приводят. Точно так же, как и в случае с покупкой нового автомобиля, инвестору следует посвятить некоторое время сбору информации, особое внимание обращая на аналитику и статистические данные. Вовремя взвесив все за и против, потенциальный инвестор обезопасит себя от неверных шагов, рискующих привести к критическим последствиям.

Примерно то же самое касается и участия в разного рода аукционах. Многие уверены, что именно таким образом удастся приобрести прекрасные объекты по самым низким ценам. Геннадий В. из Санкт-Петербурга думал приблизительно так же. И, как ему казалось, не прогадал. После покупки невероятно дешевой квартиры на побережье в Италии его счастью не было предела. Правда, увы, долго радоваться не пришлось. Спустя некоторое время, когда инвестор пытался сдать объект в аренду, ему пришла повестка в итальянский суд. В ходе разбирательства оказалось, что контракты, заключенные инвестором, оказались подделкой, и Геннадию пришлось потратить целый год на то, чтобы разобраться в этой ситуации, с огромным ущербом для собственной нервной системы и кошелька. Участие в аукционах – риск, равносильный выходу на неизвестные рынки. Не зная броду, не стоит пытаться идти на поводу минимальных цен, которые на деле могут оказаться лишь слегка ниже рыночных.


Ошибка: Желание приобрести объект на курорте своей мечты
Решение: Оценка рисков и выбор стабильных ликвидных рынков
Романтические фантазии о собственной прибрежной недвижимости южных стран, в которых приходилось отдыхать, – самая популярная причина инвестирования средств в объекты Италии, Испании, Португалии или Греции. Ирина П. из Нижнего Новгорода не стала исключением. Привычка несколько лет подряд отправляться на отдых в испанский Льорет-де-Мар переросла во что-то большее, и Ирина решила, что на пенсии ее доходу поможет квартира, купленная именно там. Этот курорт, расположенный в 75 километрах от Барселоны, уже несколько лет является самым популярным среди россиян. Купив квартиру для посуточной сдачи в аренду, Ирина надеялась на стабильную, а главное, высокую доходность. Однако надежды ее не оправдались. Скромную прибавку к пенсии она все-таки получала, но происходило это не так часто, как хотелось бы. Кратковременная сдача в аренду по-настоящему «работает» лишь в крупных европейских городах, куда постоянно отправляются в командировку, таких как Лондон или Франкфурт. Кроме того, пассивное управление (подробнее о нем ниже) в таких крупных городах-мегаполисах работает как часы в отличие от южных курортов, где управляющие компании в отсутствие собственника с удовольствием сдадут объекты «налево».

Выходя на рынок недвижимости, казалось бы, уже такой знакомой страны, в первую очередь стоит оценить риски. Экономическое положение, безработица, инфляция, падение спроса – все это напрямую влияет на будущую доходность. Курортные рынки с точки зрения инвестиций сегодня самые ненадежные и неликвидные: доходность от аренды слишком мала, зато риск лишиться материальной базы слишком велик. В таком случае получится игра наоборот: вместо того чтобы, вкладывая деньги, сохранить их, инвестор рискует их потерять. Чтобы этого не произошло, нужно выбирать надежные рынки с устойчивой доходностью и четким государственным контролем, будь то Великобритания, Германия или Франция. Эти страны первые справились с мировым кризисом и последние несколько лет демонстрируют самые высокие инвестиционные показатели.


Ошибка: Попытка самостоятельного управления собственным активом
Решение: Пассивное управление
Еще одна основная ошибка начинающих инвесторов состоит в том, что они боятся пассивного управления или вовсе не знают о том, что это такое. Многие инвесторы, получившие в собственность свой первый объект, похожи на ребенка, который, отказываясь от помощи взрослых, твердит: я сам. Георгий О. из Чебоксар решил самолично разобраться с управлением, правда, о том, что существуют специальные управляющие компании, он даже не подозревал. Между тем управляющие компании позволяют инвестору спокойно заниматься бизнесом и не отвлекаться на частые отъезды за рубеж, дабы проверить, все ли в порядке, или срочно найти новых жильцов в случае отказа предыдущих. Именно такое дистанционное управление и называется пассивным. Несмотря на название, инвестор активно следит за судьбой своего объекта, но не отвлекаясь от основной работы или от заботы о членах семьи. Правда, пассивное управление по-настоящему работает в секторе коммерческой недвижимости, где крупные компании обеспечивают безопасность, компетентность и стабильный приток инвестиций.


Ошибка: Упор на жилую недвижимость
Решение: Смена курса в сторону коммерческих объектов
В портфеле профессионального инвестора доминируют именно коммерческие активы, будь то номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, парковки или даже места на кладбищах. Доходность таких инвестиционных объектов значительно выше жилых: ежегодно коммерческая недвижимость может приносить примерно 10% в валюте. Помимо этого с коммерческими объектами лучше всего работает схема пассивного управления. Крупные специализированные управляющие компании в жилом секторе практически отсутствуют, тогда как в коммерческом их выбор велик.

В сегменте коммерческой недвижимости управляющие компании не только контролируют заполняемость объекта, но и несут полную ответственность за все расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом здания. Управляющая компания, с которой заключил договор Артем Н. из Волгограда, оказалась проектом мошенников, «отмывающих» деньги, используя неопытных инвесторов. Однажды Артем получил письмо о том, что в его квартире потек кран и чтобы не потерять арендаторов, необходимо немедленно его отремонтировать. Далее к письму прилагался счет на 400 евро. Спустя некоторое время компания снова выставила счет, на этот раз за то, что в квартире прорвало канализацию и требуется не только ремонт, но и компенсация соседям. Когда Артем, будучи в командировке, нагрянул в квартиру без предупреждения, он не заметил никаких признаков ремонта, зато обнаружил там неизвестных жильцов. Контракт с компанией он смог разорвать только спустя еще полгода. В коммерческом секторе представить такую ситуацию невозможно: крупная управляющая компания ни за что не станет рисковать именем и репутацией.

Купить недвижимость не глядя

Купить недвижимость не глядя

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

При покупке квартиры или дома обычно хочется самому принять участие в процессе, выбирая варианты по карману и тщательно осматривая каждый объект. Правда, в последнее время при катастрофическом отсутствии свободного времени перспектива отправиться на край света для изучения каждой трещинки своего будущего дома пугает все больше. Хорошо, что с развитием новых технологий стать владельцем зарубежной недвижимости можно и не выезжая на объект.

Инвесторы всех категорий постоянно готовы выискивать самые лучшие предложения на мировом рынке, и сегодня они в основном отдают предпочтение коммерческой недвижимости, приносящей в данный момент или в ближайшей перспективе ощутимую прибыль. Помимо этого они активно инвестируют в жилую недвижимость Великобритании, не пренебрегают и покупкой дешевых объектов в других странах, надеясь на их перспективность и удорожание в будущем. Довольно часто инвесторы приобретают недвижимость, требующую ремонта, однако, соглашаясь на такого рода сделки, следует провести серьезный анализ возможностей продажи и роста цены после реконструкции.


Доверие покупателя
Жилые или коммерческие объекты чаще всего готовы приобрести «не глядя» крупные инвестиционные и пенсионные фонды или международные компании, занимающиеся торговлей недвижимости. Такие инвесторы нанимают соответствующих специалистов, которые смогут оформить сделку или оценить качество постройки, ремонта, выгодность местоположения, а значит, необходимости лично выезжать на объекты у них нет.

Существует еще одна категория покупателей, которые не рассчитывают на выгодные инвестиции, – те, кто по разным причинам собирается жить или вести бизнес на новом месте, и старается минимизировать расходы за счет приобретения дешевой недвижимости.

Британец Дэвид Г. со своей женой, которые в конце 80-х решили переехать в Дубай, спустя 30 с лишним лет решили вернуться на родину и купить квартиру в родном Ливерпуле. Ни сам Дэвид, ни его жена не разбираются в тонкостях купли-продажи недвижимости, и потому доверили это дело агенту, который на основе их требований подобрал варианты в интересующих районах города, выслал документацию, включающую экспертное заключение строительного инспектора о техническом состоянии, подробное описание, фото и видео квартир. Спустя некоторое время Дэвид сделал выбор в пользу квартиры своей мечты, но понял, что до выхода на пенсию переезжать обратно в Великобританию они с женой не готовы. Вместе с ценой за квартиру, агент прислал и расчеты по сдаче квартиры в аренду на время, пока Дэвид с женой не решат жить в ней сами. Кроме того, взять ипотечный кредит оказалось выгоднее продажи акций, а банковские проценты Дэвид сможет покрывать вырученными за аренду деньгами. Связавшись со своим домашним банком, Дэвид без труда оформил ипотеку и заключил сделку по приобретению квартиры, где сейчас уже живет арендатор, найденный тем же агентом по недвижимости. Кстати, недавно Дэвид поручил ему найти еще одну квартиру, теперь уже с инвестиционными целями.


Подводные камни
При такого рода сделках, безусловно, существует повышенная степень риска. Не посещая объект, покупатель вынужден полагаться на видео- или фотосъемку или честное описание состояния объекта. Всем известно, что снять на видео и сфотографировать помещения, мебель, технику, оборудование можно так, что при даже тщательном изучении снимков не будет заметно никаких повреждений и дефектов. Место, где располагается недвижимость, также может быть визуально откорректировано, достаточно лишь выбрать удачный ракурс. Главное, чтобы в кадр не попадала ближайшая свалка, высоковольтная линия электропередачи, железнодорожные пути или еще что-нибудь, что может отпугнуть клиента. То же самое происходит и с описанием состояния недвижимости. Специалисты недобросовестного агентства составят неверные оценочные сметы по необходимым вложениям в ремонт-реконструкцию. Кроме того, известен также и такой вид сделок, как приобретение на аукционах без возможности произвести предварительную оценку до подписания договора купли – своеобразная «рулетка» в сфере недвижимости. И хотя на таких аукционах объекты зачастую продаются с огромными скидками, результат покупки может превзойти все самые неприятные ожидания. Поэтому участвовать в них стоит, только предварительно изучив рынок местоположения данной недвижимости, правда, порой и это не спасает от получения камня на шее вместо обещанной доходности.


Как избежать проблем
Покупатели, осматривая объект лично, в первую очередь обращают внимание на внешние негативные факторы, бросающиеся в глаза. Как правило, будущие владельцы недвижимости специалистами в этой сфере не являются и такой персональный осмотр вряд ли можно назвать по-настоящему компетентным, а значит, в большинстве случаев после приобретения объекта и его эксплуатации возникают в лучшем случае шероховатости. Если сделка совершается с недвижимостью в таких странах, как Великобритания, Германия, Франция, Швейцария или Австрия, можно избежать многих проблем. В этих странах государство осуществляет компетентный, строгий надзор, а все стадии сделок купли-продажи недвижимости законодательно и юридически урегулированы. В случае недобросовестного исполнения взятых на себя обязательств со стороны агентов, строительных специалистов и других задействованных служб, последние понесут строгое наказание и им придется компенсировать убытки клиента. Исходя из практики, специалистам в этих странах вообще не приходит в голову как-либо обманывать клиентов – себе дороже.

Но даже в этих странах перед тем, как покупать недвижимость, необходимо трезво взвесить свои возможности, четко понимая, что хочется купить и во что вложиться. Определившись, найти наиболее выгодные предложения по кредитованию, самому нанять агента и юриста, специализирующихся на сделках с недвижимостью, независимого сертифицированного строительного инспектора, не соглашаясь на услуги представителей продавца. Грамотные специалисты подготовят для заключения выгодный для своего клиента контракт с обязательными защитными условиями, предусматривающими расторжение в случае несоответствия заявленным свойствам, отсрочки по платежам и тому подобными нюансами.

Покупать недвижимость лучше всего при помощи банковской ипотеки. Банки, перед тем как удовлетворить запрос, проверяют не только состояние финансов обратившегося за кредитом, но и досконально со всех сторон изучают сам объект, на финансирование которого берутся деньги. В случае выявления проблемных факторов они сразу же поставят в известность клиента. Кроме этого, использование банковского плеча позволит сэкономить средства для других операций.


Что и где приобретать
Важно определиться с тем, в какой стране и городе покупать объект, ведь вариантов недвижимости, которые можно приобрести с инвестиционными целями вслепую, достаточно много. Самой выгодной и безопасной для такого рода покупок является недвижимость на рынках с ограниченными предложениями. В качестве яркого примера такого рынка выступает Лондон, где практически все виды недвижимости улетают как горячие пирожки. Выгодно вкладывать и в постепенно появляющиеся в продаже объекты: горнолыжные курорты Австрии и Швейцарии; логистическую и складскую недвижимость в Германии; студенческую недвижимость в университетских городах Великобритании, Германии и США; номера в крупных гостиницах самых популярных туристических и курортных мест, управляемых специализированными компаниями; офисные помещения, торговые площади, места на автомобильных стоянках в центре больших, активно экономически развивающихся городов; участки на кладбищах.

Например, совсем недавно на продажу были выставлены 5000 участков на вновь открываемом кладбище недалеко от Лондона, и российские инвесторы получили уникальную возможность для вложения средств. Никому из россиян не потребовалось отправляться в Великобританию и лично осматривать предлагаемую к продаже недвижимость. Были подготовлены все необходимые пакеты документов, сделаны расчеты доходности, даны максимальные гарантии. Как и ожидалось, все выставленные на продажу участки российские инвесторы раскупили практически моментально.

Стоит присмотреться и к выкупу жилой недвижимости у банков, стремящихся избавиться от застоявшихся активов. Интересны объекты на стадии разработки или котлована, в которые застройщики стараются привлечь средства и продают доли со скидкой. Однако делать это нужно с повышенной осторожностью, сто раз все проверив и взвесив все за и против.


Купить нельзя откладывать
Где поставить запятую, российские инвесторы должны решать сами. Покупать недвижимость, не выезжая на объект, можно без всяких проблем. По большей части в течение долгих лет именно так и поступают профессионалы, занимающиеся инвестированием в недвижимость. Они точно рассчитывают свои возможности и ясно представляют, какие выгоды хотят получить, правильно выбирают страну и объекты, обеспечивают сделкам качественную юридическую и техническую поддержку. По такой же схеме действуют, к примеру, американские мелкие частные инвесторы, которые помимо этого активно используют широкие возможности, предоставляемые интернетом и компьютерными технологиями. Думается, что и российские частные инвесторы в недвижимость вполне могут воспользоваться таким способом ведения дел, тем самым значительно сэкономив время и деньги.